湖南省武冈市创洁物流园
王城新天地大型市场营销策划书
苏 九 皇
（十）
武冈王城新天地、创洁物流园的具体市场解构，武冈历史悠久，且又为红色老区，在政策上得到国家的倾斜和支持;对本项目产生极大的利好; 近年来经济平稳增长，经济实力及居民消费能力逐年递增。武冈同时作为一个是劳务输出大市，全市外出务工人其务工所得为武冈居民的一个重要收入来源，返乡置业者为一潜在的有效需求群体; 旧城改造以及行政新区的建设是武冈城市建设的推动力;也是推动当地物流产业迅速发展的主要动力。
目前武冈王城新天地、创洁物流园周边商业没有集中大型市场和超市和商业经营，无法满足项目住宅中高档品位的需求，需要全面提升;地块所处区域为新区，交通条件便利通达，但生活配套很不完善；景观环境:项目南边有规划中的狮子山森林公园，享有景观优势。高速公路的开通将为本项目制造一定的商业气氛，尤其是住宿、餐饮产业等。
社区规模在武冈本地属前列。大规模社区有其集约优势，规模推广优势，各种配套诸如商场、酒店在社区内部就可实现，满足区内居民各种生活需求。同时大型居住社区也为区内商业设施带来了大量的终端消费者。武冈社会经济发展迅速，外出务工者较多，而且收入也在逐年提高，使市民购买力得到了有效的提高。武冈本身对周边地区辐射力较大，同时也是市场供应量放大关键时期，随着政府通过金融手段与政策控制对房地产市场调控力度的加大，市场操作不成熟的地区受到较大冲击，居民形成房价迟早要降的判断，加剧了持币观望心态的出现。
武冈王城新天地、创洁物流园已经确定了产品走中档偏高的路线，而作为一个中高档楼盘，它所面对的客户群也必然是有选择性的。客源定位为公务员阶层、当地富裕阶层、工薪阶层、返乡置业者四大主力群体。一期确定以外地公务员阶层为客源群体的引导者，以吸引带动主力群体和其他购买力群体的购买，从而达到提升本案品质形象和顺利去化目的。
其中最需要关注的人群是 35-55 岁的年龄段群体:这类人群事业已经稳定，并有较大的发展，他们已经有了较为牢靠的经济基础，开始打算购买商铺以改善今后的投资条件，因而这部分人群是现实的主流需求者，另一较为值得关注的人群是 55 岁以上人群:他们多在国家机关部门担任领导职务，家庭年收入一般在几万元以上，收入水平属于高层阶级，二次置业购买商铺以改善投资的愿望较为强烈，企事业领导及中层干部为改善追逐更高生活品质，购买商铺房的比例逐年增加。企事业中层干部收入相对已步入稳定期，因此存在购买大面积户型的经济实力，但同时存在由于要抚养未成年子女、需要负担一笔很大的支出，因此不确定因素较大，从而导致在对购买商品房的面积及户型需求上相对均匀分布。
特别是返乡置业者具备较强的购买力，同时处于对外奔波的厌倦和叶落归根的生活的习惯，往往会选择在老家的城市置业买铺，所以返乡置业者占有绝对大的比重。所以武冈王城新天地、创洁物流园地处郊区，空气清新，舒适安静，结项目概念定位为: 人文品质，清新健康结合区域的市场环境分析，针对本项目提升地段价值、创新生活理念。
我们的策略:由历史人文景观引入、塑造都梁高端品牌形象。赢得消费者认同借品牌与地域规划之势而上，撬动区域市场胜出同时通过行为主张，产品、景观差异性跳出周边喧嚣，在建物理感受(建筑) 精神感受(生活) 行为主张(领导品牌)，营造阳光花园环境;顶层(阁楼)适当面积设置露台，让商户享受更多阳光，打造空中花园概念，在此方面我们可以借鉴深圳长沙一些文化街道景区的成功案列。
优美的历史人文环境百花汇聚，唐诗宋词景观小品营造古典文化意境。在我们的调查中了解到，区域居民对古城的人文环境要求较高，大家认为古城居民的层次要大致相同，古城的环境、配套都要满足居民“人性化”的要求。但现在区域的楼盘基本没有在这方面做的比较好的，导致区域居民不知道什么是好的人文环境，我们要做的就是告诉我们居民:什么是“好的生活”，什么是“高品质生活”。我们在古城小区的环境建设时，应重点提倡社区的文化营造，给居民足够的活动空间和交流空间，用大面积的绿化、清新的空气、充足的阳光、邻里之间浓浓的友谊，打造一种好生活、好文化的理想居家环境，提供住户一种高品质的生活。
提供大众运动健身空间、创造健康生活社区居民提供开放的运动场地，把健康的群众体育、运动、休闲开展在王城新天地的广阔庭院，倡导现代人健康文明的新生活。总体规划构思小区的规划及建筑设计以创建21 世纪居住水准为目标，充分创造出具有良好居住环境、配套设施齐全的“百花汇聚，诗情画意”的物流社区。物流园区的功能齐全的环境综合体，使“人、建筑、环境”这三者有机统一，以建设生态型旅游环境为规划目标，创造一个布局合理、功能齐备、交通便捷、绿意盎然、生活方便，具有文化内涵的物流园区。注重居住地的生态环境和居住的生活质量，合理分配和使用各项资源，全面体现可持续发展思想，把提高人居环境质量作为规划设计、建筑设计的基本出发点和最终目的。充分考虑现代人的生活方式，形成一种绿意盎然，自然和谐，经典高尚的宜居环境。
尊重自然贯彻“尊重自然”与“可持续发展”的思想。贯彻生态原则、文化原则与效益原则，强调绿脉与居民生活活动的融合。以点状的组团绿地、带状的林荫步行道和局部集中块状的绿地为主的居住区绿化系统，最大限度地发挥了绿地的均好性功效，满足不同层次的居民活动的需求，将住宅群与绿色和水活动空间融为一体，贯穿可持续发展原则。
物流园规划以满足开发建设的客观规律为宗旨，加强规划的弹性与灵活性，使规划设计便于分期实施和房地产的经营，形成良性循环、滚动发展的机制。武冈文化底蕴深厚，也是中国古典文化的古代诗人在武冈古城留下的诗词作品数量丰富，内容包罗万象，是都梁民族文化的瑰宝。通过寓意唐诗宋词的景观小品，和四季不同的观赏花卉，塑造宣风雪霁、诗情画意的意境，使项目的人文内涵饱满，充满张力。
科技生活强调高科技在建设、管理和生活中的运用，以科技为向导，适应时代的发展和科技的进步，e 生活(宽带等)不仅是一种时尚，且已上升为必需，小区内按照国标进行智能化配备为此提供基础。
安全节能为居民提供健康、舒适、安全的居住和活动空间，同时在建筑全寿命周期中高效的利用资源，最低限度地影响环境。此外，在建筑材料的选择上，选用那些占地少、排污少、安全又环保的建材，减少建筑耗能，以及对环境资源的破坏。
配套完善项目所在区域目前的配套设施较少，因此功能齐全、高起点的配套设施将成为武冈王城新天地、创洁物流园优点之一，在项目内配备商业、娱乐、休闲、文化、养生、餐饮等一系列的功能建筑，为客户提供舒适、便捷的生活环境。
同时兼顾古城建筑规划设计中贯穿多样性原则:小区品质体现文化多元化;小区功能多样化，包括围绕居住生活的娱乐、休闲等系列化的功能;环境设计多媒体化，包括建筑媒体、绿化媒体、水域媒体、音乐媒体、光媒体等。
合理地组织人流、车流，正确处理好人流与车流、人流与环境的关系，处理好住宅与周围环境的关系。在设计中，采取人车相对分流的方式，以减弱对居民生活干扰，人流、车流的入口位置与数量要合理规划，以方便、安全、经济为主要要求。闭路电视监控系统、防盗报警红外线闯入报警系统、出入口控制系统、24 小时电子巡更系统，利用先进的保卫系统，做到安全无误。
生态性对自然条件的关注成为在设计中情趣与感性表现的基础。人类的外在环境已不再是过去的自然生态系统，它是一种复合人工生态系统。自然形态与建成形态之间的界线变得日益模糊，自然要素透入建筑，建筑构成景观的框架。而对自然条件的理解，现在已经扩展到对人文、历史等因素的关注。应充分考虑区域气候特点和项目地形地貌的特点，利用低洼水塘，挖掘水景资源，创造出优美舒适的现代居住环境景观。以及结合地域气候特征，注重环境景观朝向及通风采光朝向与基地合理的结合，建筑单体布局上使每户都有一定的日照和景观要求。
绿化景观环境:原则是努力改善小区的生态环境。社区生活理念:“文化、阳光、自然” 与开发商企业文化和开发理念高度契合:营造都市中的纯自然空间，现代化舒适家园，人与自然和谐相处，人与人之间礼貌关怀，人与自我协调统一的有着浓郁文化气息的高品质社区，这样武冈最大的社区也将成为武冈古城开发项目的典范。武冈王城新天地、创洁物流园位于政务新区住宅板块的核心地段，未来的城市核心，市政规划的重点，区域发展潜力大且具有较高的投资价值，市场前景看好。
紧接着武冈王城新天地、创洁物流园第二期的户型--大社区，多样化、人性化的户型设计，可以提升购房者的居住品质。考虑到古城大众的心理趋向，在一期项目形象确定之后，利用 “文化王城”的二期形象，即有助于事业发展，又满足其附庸风雅的心理，一举数得，同时糅合现代时尚元素，塑造一个“都市花园”理想生活空间。
营销策划作为项目形象展示的窗口和销售的前沿，直接影响买家的选择。井然有序的购买氛围，良好的购买体验将给购房者带来更为持久的心理好感，有助于提升项目软价值。因此，营销中心的包装和服务成为营销推广工作的重要组成部分。每一声虫鸣、流水，已及树叶沙沙将属于武冈王城新天地的湖光山色，每一个自然界的音符，都代表来自古城人内心的层层感动。比照营销展示中心的风格，即与其保持一直，又能突出强烈的都市感，利用人们的猎奇心理，吸引眼球。
事实证明，前期的形象建立、竞争占位、客户定位、推广策略都是精准有效的。武冈王城新天地、创洁物流园的未来城央居住价值体系，通过多渠道、全方位的展示，迅速得以建立，并得到市场的广泛认同；并且引起了武冈本地和外地较来越多客户的高度关注。