未来地产的走势，补充文 转

        国庆前写了两篇文章，看空地产，并谈了下看法，反向还是不错，很多人参加的讨论，下面继续分析未来地产的走势
今天温家宝又讲话，首次提出：下调房价是国家坚定政策 绝不动摇
纵观中央政府的一系列思路的变化，首先开始转向的莫过于年初关于125期间民生政策的用字上
当时如果我没记错的话，将居者有其屋（请注意这个说辞是家宝早些年的说辞），变成了“居者有其所”（这个居者有其所也是家宝讲的）
随后不多久，宣布开始紧缩政策
如果嗅觉稍微灵敏点的，早就应该逃生跑路，清仓出货，可惜，太多人由于地产黄金10年带来的思维幻想，一直死抗到现在，即将哀鸿片野

我的同事、朋友中，有人是从事地产中介的，我的感觉是什么呢
从11年年初开始，叫的最厉害的是中介们，坚称只可能涨不可能跌
其次才是地产界，我好歹也因为业务的关系，认识一些地产界的开发商朋友，印象中记忆最深刻的是发家自新疆，跑回老家修房子的一个50多的老头，有点钱，当时是6月份，市场的气味已经大不同，老头跟我聊地产的走势，当时我的观点就是现在的观点，跟他谈了我的关于地产的过去、现在、未来的3段理论，老头听后一直沉默不语，没多久就撤掉了所有的沿街广告，压缩了很多开支，他是不欠银行一分钱的，后来这个事情，虽然是因为我本意是打算卖点软件给他，机缘巧合认识，我顺带谈了下我的观点，后来软件没卖成，因为我的观点把老头吓到了，压缩了这方面的开支，但是这个老头私下还是跟我是朋友，偶尔联系，还是很感谢当时我唱衰。让他省下一些小钱，养老还是够了，当然这个肯定是玩笑话，老头不差钱，随时是可以全身而退的。

最惨的是中介们，现在的地产中介怎么说呢，上涨时期留下太多的恶名，现在到了清算时期，中介连开发商都不如，开发商好歹是有资产、现金的，中介什么都没，势头好的时候如看门的恶犬，到处吠，势头不好了，主人都不认，自寻生死，总之中介行业肯定要大悲剧，如果有中介在期间深度介入开发商生意的，那么一定是最大的人间悲剧。

下面谈一下我关于地产未来趋势的观点。

首先一条，到底，开发商会不会“倒闭”？
本人虽然一直唱衰，当然过去的黄金10年我是看多的，虽然一直唱衰，但我要纠正很多人的误区，地产商活的不舒服是一回事，但要倒闭，尤其是巨头要倒闭，那可能性是很小的。
原因很简单，就是现在的地产项目，大多是一个楼盘以一个项目公司的模式存在的，对于开发商而言，大不了是股权转让了，这一点，绿城的宋老板已经讲的很清楚。
股权转让，债务关系也一并剥离，所以不要看绿城现在负债率高的吓人，如果宋总一狠心转让公司，他是可以全身而退的。
关键的问题是，转让股权的折价是多少，这是最后一步，但现在这个做法，是可以确保目前地产商，我们姑且把目前这种通过股权转让全身而退的方式叫一级市场跑路，这种方式是最后的开发商逃命升天的方法，如果地产行情继续恶化，恶化到股权转让+债务承担，地皮价格都撑不住楼盘项目公司的债务的时候，那么这种模式迟早也无力回天，就看开发商们是不是认清形势了。


其次，未来地产的定位
我在国庆前发的两篇文章中，已经谈过这个问题，地产会分为三段，过去、现在、未来
过去的地产的价值，有可能还是高高在上的，理论上，应该会出现一级市场跟二级市场倒挂的形态，就看现在二级市场（即过去的地产获利方）是否愿意面对这种倒挂的形式，如果过去的获利方，死抗，那么这种倒挂也是可以的，只不过他们必须面对一个不得不面对的现实，就是几乎趋向为零的流动性，除非，通过抵押的方式运作出一部分资金，当然这个折价幅度也是惊人的，折价的幅度首先会低于新出楼盘的价格，然后，再按照年限进行折旧，这是一个比割肉还痛苦的模式。
顺便说一下，影响银行最大一部分的原因，就是过去的地产，这一点，我再次讲，地产洗白，银行绝对是屁事没有

现在的地产的价值，则一定是快速下跌的现货市场，尤其是一级市场，年尾降至，金九银十的幻想破灭，中介的大量关门，本身就革命性的砍掉了中间交易环节，首先会体现在这一部分费用的抵扣，其次，地产商的做法一般会在现货市场经历如下几个阶段
----不降价，继续抗
----开始用送装修、送车库等模式变相折价
----巨头开始折价
----小散开发商更大幅的折价
----全面折价
这个趋势进行折价销售

未来的地产的定位
未来，最近政府的几个大的政策是值得分析研究的
----身份证号三号合一政策
----税改
----住建部关于增收地产税的讲话
其实我把这三条列在一起，各位应该知道我要说什么
上周，地产股在住建部官员就未来限购令讲话后，疯狂了一下，当时我还跟几个朋友讲，投资人到底是真不懂还是假不懂，这明明是大利空，居然集体上涨？
为什么理解是利空呢？
该官员讲话主要是分3条
1、目前正在建立这个平台
2、这个平台有一定的阻力，争取早点完成
3、平台建立后，怎么怎么
这个话实际上是要结合很多政策面来理解的
我们谈房地产于中国经济的影响，经常会说这个地产行业是需要改革的，怎么怎么，一般很多时候会提及两种模式
1、新加坡模式，即政府修公共房模式
2、德国模式，即政府收取超高流转税，打压房地产炒作
其实很明显，政府不会走1，也不会走2的两条路，就目前3大政策的出台以及住建部官员的讲话来看，同时也是本文我最重要的观点就是，我们的政府会走1+2模式
即：
1、国家地产行为
2、过去的地产增收重税
关于国家地产行为，各位可以去读我在国庆前的文章，我就不再讲解
关于这个地产增收重税，我重点阐述一下我的分析
首先是，过去的地产如何增收重税，以及增收重税的对象
3号合一的政策，是最为重要的配套政策，这个政策是有很多的辅助政策确保执行的，这一点各位我可以明确的说，我们的政府在布局上还是有巨大智慧的
3号合一后，身份证号、社保号、信用号是合并的，为了配合这个3号合一的政策的执行，同时有以下项目在搞
1、首先是火车实名制的试验性项目，这个项目虽然是半拉子工程，但试验效果是有的
2、其次是今年上半年证券业重新核查个人登记的问题，这个项目基本也是成功的
3、其次是个人所得税的税改，这个项目也是成功的
4、其次是二代证新证指纹项目，这个项目一旦开始，应该也是没问题的
5、最后是地产限购令的初步尝试，目前来看，是成功的
6、加之，个人所得税于限购令的挂钩，倒逼3号合一

3号合一后，关于个人资产的鉴别工作，肯定会开展，你的账面资金、资产、收入状况是肯定跑不掉的，某种意义上说，大量的有原罪的有钱佬不得不跑路，跟这个也是有关系的，当然这是另外的话题。

我要说的最关键的是，如果向地产增收重税，是以什么方式进行
首先，最重要的是，一旦3号合一平台建立，那么首先你是否是首套房这个是很清楚的
其次，也是我预测最重要的一个政策，就是如果鉴定为你不是说首套房，而是投资性买房，那么你的二次买房会在税收上怎么办？投资性买房，是否应该按照资产增值税模式以及对应的税率增收呢？现在的增值税是多少？大家可以去看这个地产税的高线，17%？我认为起码7-8%，这是一个非常重要的指标
其次，为什么要向地产增收重税？
前面我已经说了，应该是新加坡+德国模式的混合体，我们的政府做事情，凡事都喜欢到处参考，越往后胆子越小，小平同志那种胆色是百年一遇，那么怎么办，摸石头还是走别人的路？我认为走其他人走过的路，兼而有之是最好的选择，因此多个模式合并一起是很大可能。
再及，税改政策的影响，税改不改，未来我们可能自己会有大麻烦，上海这次试点本身就说明已经开始，凑巧的是，本人在宣布政策同一天，上午撰文推测，下午就宣布，时点上还是看的很准的，税改一定会带来税收构成的变化，关于这个税改，也是有很多关联的，今天这里不做详解，但就我分析，税改后我国的税收不会降低，反倒会增加，不信拭目以待。
地产税倒贴其他税改项目留下的空隙，或者说根本没空隙，在通过税改又扩展了政府税收来源的前提下，通过地产税再一次增加收入，这是必需的。
地产税应该是未来税改锦上添花的一项工作
同时结合美国的现在的模式，美国的美元是建立在国家税收基础之上，那么未来我们应该也会走上这条路，因此地产税是收定了。
首套房之后多套房的鉴定工作没问题后，对于购房者而言，首套房的购买，就是全家最重大的决策，这个机会如果浪费了，会造成太多不必要的损失

再次，关于限购令
我在国庆文中谈过限购令，限购令按照住建部官员的说法，是不得已的为之的政策，未来是会取消的
这里我谈下限购令的取消方法
纵观大多数的确的限购令，有一个很重要的政策就是限购令与个人所得税挂钩
一般是3年当地纳税证明。
那么其实，这一点我不知道有人是否意识到没有，其实限购令如果在当前政策不变的情况下，是会自然失效的，因为很简单，如果限购令出来，倒逼大部分企业帮员工纳税，那么，如果你不纳税，员工肯定会闹，企业你剥夺了我买房的权利，这正好符合政府3号合一的规划，那么你一旦纳税，开了头就不能结尾，从限购令开始到现在1年多了，那些1年前开始老老实实纳税的人，或者说铁了心还是要炒，挂靠在本地纳税的人，这个政策理论上对其限制顶多3年。
关键是开发商能不能抗住这3年，3年后，限购令又如何走？届时肯定具有买房资格的人会越来越的，当然这3年攒下来的继续应该是多少？够不够付一套首付？这个是个非常有趣的话题。我这里姑且先提一个思路
1、限购令三年肯定是会不取消自然失效的，因为这个政策会倒闭公司纳税，增加税收
2、按照当地平均工资以及纳税起征收点，3500元算，3500×12×3=12.6万
3、也就是说，如果3年内一个家庭，某子女啃老，自己工资一分不花，3年绝对可以赚下12.6万首付
4、这12.6万首付，可以支撑多少房价？
这个要开发商自己去算，12.6万加上之前存的钱，毛算15万，这个首付又支撑的住多少？

最后，房价下跌的模式与联动效应
最近的消息面，北、上、广的房价下跌，快接近3成，当然我说的是新盘，即现在的地产，一级市场跟二级市场倒挂了，二级市场有价无市，装死，跟套牢了股民一个德行，也符合我的预期
我重点说的是二、三线城市的房价
我认为，跟炒股炒龙头，暴跌跌蛇尾一个道理
之前看到坛友一个文章，说同样30万北京、老家买房，北京都几百万了，老家才涨到几十万
那么如果北京房价暴跌，老家会怎么样呢？
我认为肯定是二、三线房价更为剧烈的暴跌
如果说北、上广跌去30%，那么反过来，二、三线可能就要超过50%
理由是
1、北、上、广的暴跌，龙头蛇尾效应
2、北、上、广的暴跌，原先本来打算回老家置业的人会加大观望力度，如果北上广有可能买的起，那些漂在外地多年的兄弟们，还会回老家买？
3、唯一能救二、三线的，就是所谓的产业转移，但也仅仅是缓解暴跌，不能改变更大比例下跌的趋势
加之，二、三线多套房拥有者，按照本人回家乡实际考察的结果，大多是父母守屋，未来一旦双亲有变故，空置率绝对是高过北上广，这一点虽然带有猜测之嫌疑，但论坛的朋友们都可以做亲身比对，看是否如此


最后是补充关联因素
1、刘易斯拐点到底是不是真的
这一点我只需要说一个新闻，最近征兵条例有变化，相关新闻自己去查，征兵都征不到了，你说拐不拐
2、大型卖场，招不到人
也是一个新闻，人都去哪了？网商有冲击，但也不至于这么夸张，新闻自己去查



剩下的就是结语了
黄梁一梦，管好各自家里的女人，买房子不能由妹子说了算，关键时刻爷们要清醒