湖南省武冈市创洁物流园
王城新天地大型市场营销策划书
苏 九 皇
（四）
武冈王城新天地、创洁物流园已成为物流以及房地产资源整合的第一平台，能够快速获取国际、国内物流业最新资讯把握最新动态，对物流项目的态度投入，专业、全面的服务创新，武冈王城新天地、创洁物流园目的价值提升关键在于概念和营销体系的创新务实和公司永续经营的理念。销售目标实现本案物业潜在价值最大化，协助发展商充分兑现效益建立项目鲜明度独特的形象，使之成为武冈乃至湖湘知名的物流专业市场。
前期发展策划:中国作为一个尚未完成工业化、城镇化的发展中国家，对物流需求的飞速增长是不可预见的。市场需求的猛增将带来全国物流业的快速发展，物流业的物资流通必将大大加快。尽管我国物流业已经开始蓬勃发展，但与国际化进程需求相比，也只能算是起步阶段。与物流产业发展迅速的一些国家相比，我国该项产业的发展水平仍然较低。从整体上看，我国物流的现代化水平不高，效率相对低下，功能不尽完善，不能适应物流贸易发展的需要;物流企业在规模、效益、物流技术和管理水平等方面与国外物流企业相比，仍存在着许多亟待解决的问解。再者，物流专业人才短缺，培育也比较困难。物流人才是行业物流发展的关键，也是物流企业成长的保障。但我国无论是物流企业或行业流通领域的物流管理或者是人才培养，都还相当滞后。最后，信息化程度低，现代营销和经营水平不高。目前，物流企业大多处于电话联系、手工操作、人工装卸较低层次的运作阶段。绝大数物流企业是靠纸为媒介来传递信息，这显然无法实现科学的现代物流;同时也与现代物流系统所要求的。
目前，国际上大的行业生产商还是把目光放在中国内地市场，其良好的产品质量和完善的营销管理模式必将对中国物流企业产生很大的冲击。据了解，今后中国将在公路货运、仓储、船舶代理等方面进一步开放，这将对中国的物流企业带来前所未有的商机。
湘西南宏观环境符合武冈市是物流中心、货物中转基地、交通枢纽、具有网点多范围广的特点、成为湘西南地区融资能力商品交易最大的次中心城市。目前国家大力提倡发展物流业，进入新经济时代，互联网成为人们生活工作中必不可少的一部分，近年网络信息交易平台等商业信息技术不断涌现，这对武冈王城新天地、创洁物流园而言其也是意义非凡的。
从市场项目板块区域市场分析，武冈经济技术开发区建设规划是武冈物流城的重要基地。武冈具有良好的生态环境，开发区严格按照功能分区进行建设。资江两岸集商贸、金融、居住、生活、办公服务区于一体。武冈本土及湘西南县市的产业园及机械、化工、高新技术、电子、生物、纺织、食品、建材等配套产业，目前武冈工业园开发区内主要框架已形成，现在武冈大环境供水、排水、污水处理、供电、供热、通讯、宽带、有线电视、燃气等基础设施基本完善，园区“绿化、美化、亮化”工程逐步到位。是国内外企业理想的投资沃土。
武冈交通道路系统项目拟建地点对外交通条件良好，距武冈飞机场3 公里，随着经济技术开发区的道路建设，该项目交通更加便捷。 随着物流市场发展环境武冈新区开发战略实施以来，政府以崭新的工作理念: 创新拼搏起步，超常运转速度，封闭规范管理，高效优质服务，有力地促进了武冈新区的发展。从长远来看，物流开发是人力资源、技术资金、管理信息等生产要素向湘西南地区逐渐集中的过程。由于这一过程涉及到大规模的货物流动，而经济技术开发区作为西部开发的主体，在发展第三产业的进程中，发展支持物流产业是当然趋向。武冈王城新天地、创洁物流园市场调查研究物流产业的发展与投入，可以带动地区其他产业的发展，提高产业发展的关联效应，从整体上提高地区的产业层次;在提高地区的总体经济质量，加速地区资本、技术、信息、管理、人力等生产要素的流动与循环，提高生产与经营的效率与速率方面有重要意义。也是加速武冈地区与湖湘经济接轨的重要途径。
“武冈物流城”其辐射力和影响力在湘西南起着举足轻重的作用。其中，建筑、机电在武冈已形成成熟的市场氛围，该行业在全国有着重要的影响，许多的经营户进货渠道来自全国各地厂家，大部分的物资资料市场，批发零售来自五金建材城，它们形成时间较长，有稳定的客户网络，成熟的商业氛围。但市场建设落后于现代物流需求，经营管理原始粗放，市场发展空间受城市建设的限制。因此，“城市”分流已成为城市现代化建设的需要关于在售市场的调查，武冈交通方便，位置优越，地块升值潜力较大，区域发展前景较好，其建设规模将是省内较大的，物流经济不但可以培育新兴产业群，而且可以带动服务、交通、餐饮等相关产业的发展，同时物流产业也被认为是地方经济的 “助推器”。
武冈王城新天地、创洁物流园项目带动效应，武冈物流产业园的建设极大带动了项目的市场形象塑造，根据政策环境优势新区建设的相关扶持优惠政策，可为项目销售创造更多机会。武冈王城新天地、创洁物流园地势平坦，无土方挖填量，是开发的有利条件、无拆迁地块，内为农用山地，无住户、房屋。可极大的降低开发成本，并加快开发速度，周边环境协调，本案周边环境可以兑现发展商最大化开发利润。具备一定的物业的升值、保值潜力和投资回报，对此区域位置、道路交通系统以及本案的规模影响力，存在较强的广阔的发展空间与附加值。但由于周边环境不成熟，短期不能形成成熟商业氛围，且还存在较多的让大家看得见、感受得到的东西和阻力。因此，对本案还存有一种观望等待的心态。所以，开发商在此阶段的宣传推广策略的运用就显得尤为重要。
建议有如下策略，在本案的建设阶段，就开始着力宣传产品优势，在宣传推广上首先着重物流经营部分的推广，凭其成功的热销氛围。举办多种形式的公关活动，配合政府着力渲染物流园的美好规划蓝图，增强外界对本案及此区域的信心，把买家的潜在购买欲转为现实购买欲。武冈王城新天地、创洁物流园最大价值的挖掘开发区作为武冈市未来的开发中心所在，有着区位、交通、环境、发展潜力巨大的得天独厚的的优势资源。
集中仓储式概念的提出及产品的定位，发挥发展商在产品开发方面的优势，建立行业的领先和创新优势，通过产品的成功开发和推广，在行业造成轰动性效应，并实现发展商的利润最大化。本案机会点分析结合本案而言，武冈市的物流市场存在极大需求。城市的快速发展为本案目标客户群提供足够的支撑针对本案，我认为本案一定要密切关注城区规划、批发市场的搬迁及开发区方面的任何政策，一期工期要在外部资源整合优势与发展商自身优势的融合整合提升本案的显性及隐性资源，贴近政府，联合体现、提升市场区域发展价值潜力；联合各专业机构，为本案的推广打下坚实的基础；利用发展商自身的实力优势，实施发展商与买家的良性互动，与业主联谊，在销售推广方面达到以客带客的目的，凝聚良好销售氛围。
市场的竞争是实力的竞争、规模的竞争、品牌的竞争。一个企业如果没有创新体系，没有领先于行业的独特理念，很难建立其自身的核心竞争力也就很难在激烈的竞争中争得一席之地。一个项目的开发，除了利润的最大化之外，如何最大可能地挖掘项目的附加值，开发出项目的品牌价值并提升企业的品牌形象是发展商的当务之急。
项目核心竞争力的体现与形象的塑造， 核心竞争力的体现纵观整个武冈周边的物流市场的发展销售，虽然是各家开发商形成一种百家争鸣，百花齐放的局面，可谓是异彩纷呈。但各个批发市场都均以常规的营销推广手法为准则，着重推广各自的地理优势及产品功能理念的超前设计，从这几个方面显示自己的现代和先进。表面上看，似乎是均营造了特色，但从内涵来说，并未超出同质化。他们都从自身的理念出发，而欠缺了市场客观现实的支持，于是，表现在推广手法方面，就显得单一、薄弱，从而欠缺了持续发展的灵魂。结合武冈周边物流市场发展的现实状况和将来物流业的发展趋势，通过深入的市场调研和对项目的准确把握定位，以及项目毗邻武冈唯一的向外大出口这一先天独有优势。以此为出发点，项目的核心竞争力就呼之欲出，主要为两个方面: 本项目内涵上的突破，物业市场的定位在武冈周边物流城“集中仓储式市场”概念的全方位运用，与客户实际需求紧密联系 ；其次是项目形象的塑造根据上述的项目核心竞争力，从而令本项目散发与众不同的个性和耳目一新的形象。全程营销以湘西南次中心形象为依据，全面铺开推广攻势，为本项目的价格定位找到市场定位。
本项目的形象塑造为:大规模、全功能、现代化大物流。现代物流经营市场不脱离实际的“前店后场”规划经营方式，彰显物流业的发展--以人为本的主导理念。对于形象的具体阐述可根据上节列举的本项目的主要优势为准则，展开营销推广，从而使本项目以鲜明的个性出现在市场上。
明显的提升价格策略在采用低开高走的入市价格策略时，应通过媒体告诉市场本项目价格提升的趋势和幅度，差价策略以均价为中心，加大各套单位差价，这样可以给买家选择的空间，入市价格策略采用低开高走价格走势，这样会给客户以紧迫感。同时也给买家已升值的信心。