湖南省武冈市创洁物流园
王城新天地大型市场营销策划书
苏 九 皇
（三）
武冈王城新天地、创洁物流园营销推广总体思路，鉴于武冈当前市场竞争态势和营销总体水平不高的现实，武冈王城新天地、创洁物流园在营销总体思路上以全程营销模式为指导，从项目合作签约、新闻发布、项目规划公布、政策利好传播、物流品牌导入、招商推介、租售推广等多方面步步为营、层层推进直至水到渠成，从而最终实现最大化营销的目的。武冈王城新天地、创洁物流园的加工仓储物流园区以此为推广概念是直接针对当前武冈尚无可租售的物流材料加工仓储物流园区而提出的，体现其规划上的加工、仓储、物流三大特质。项目在整个推广上，根据营销总体思路，做足湘西南这一强力品牌，整合政府、媒体、商家资源，在招商和租售上同步启动、齐头并进，全方位结合广告、活动、价格、促销，围绕租售与招商两大主线开展各类推广营销活动。
从投资客户的购买心理来说，武冈王城新天地、创洁物流园在地段上并不是很好，远离了武冈城市商业圈的黄金地段，处在城市中心区的边缘，本身就没有什么大的商业氛围。在这种条件下，能吸引投资客最重要的要素就是项目成功招商及进驻商家的品牌实力。
从提升市场租售价值来看，招商成功有助于租售价格的提高，同时也让客户感受到项目更具有投资价值及发展前景，能够更好地提升价格空间和加快租售进度。
对于武冈王城新天地、创洁物流园的写字楼、酒店及裙房经营，市场的招商成功对其具有很大的推动作用；同时招商也能为后期的启动营造一个好的形象。创洁物流园应高举高打战略联盟效应，一个全新的产品要想在市场中建立起鲜明的形象是需要强大的推广力度来支持的。武冈王城新天地、创洁物流园由于租售周期及期房租售的特点，有限的资金如何有效的利用成为推广策略的核心:与有实力和影响力的媒体及相关合作伙伴建立长期战略性联盟，针对目标客群进行系统、立体、深入的营销推广，而非常规散点式、铺天盖地式、即时性地合作，这样既节省经费，又可获得最大化的推广力度。
目前主要的优化资源整合营销由于武冈王城新天地、创洁物流园所面对自用客群的少数、单一、专业性，注定了在挖掘客户群时必须注重“以点带面”的推广思路，将所有资源进行最大化的整合，例如在媒介通路上，户外是以点带面的典型;目标客群集中的媒介是极具杀伤力的“点”;而在租售方式上，如何利用同类型竞争项目的客户资源进行有效行销、如何利用好所有到访客户资源进行有效的口碑传递，是资源优化的根本切入点;由此，建议成立同城会或异地同乡会，通过形式多样的活动组织，将各类有潜力的客群资源在物流园进行整合，再以会员介绍成交新客户，进行不同等级和类型的积分奖励的形式，吸引各方有效的资源;换言之，也就是这些协会即为武冈王城新天地、创洁物流园的编外营销团队。只要是购买或租赁本项目商铺、仓库的客户可直接成为同城会会员，其他未购买或租赁的客户也可申请成为同城会的会员。为了鼓励更多的潜在客户加入同城会，应让会员享受一些特殊待遇，如: 小额贷款; 商业信息共享; 网上支付交易结算; 免费交易发布; 饭店用餐最低折扣; 酒店住宿最低折扣; 免费打健身球; 健身最低折扣等；免费在王城新天地的古城的观光区自助烧烤等等，只有通过绝对现场一线震撼所形成的商业空间氛围进行淋漓尽致的展现，以一种全新的姿态告诉客群---物流交易、仓储、加工原来也可以如此体验和感受，才能激发客群的潜在投资欲望，而转化为购买行为;因此，建议不仅要做商业样板间，将全新的的交易模式和写意的体验氛围进行立体展现，同时建议再进行外围样板区包装，呈现出市场的商业氛围。
通过以创洁歌手赛这样的活动事件以小搏大作为商业项目的租售，同时也可以利用武冈唯一的国家级非物质文化遗产丝弦的搭台表演（此活动本文最后做专题探讨），这些老百姓津津乐道的文娱活动是必不可少的重要途径之一。针对武冈加工仓储物流园区，建议将活动分为两类来进行，一类是事件营销，这类活动的目的是形成广泛的大众传播，在市场的基础层面形成强有力的影响，奠定的是口碑基础，形成的是属于上层建筑的推广价值;一类是直销活动，这类活动的目的很明确，就是针对精准的、潜在的意向客群进行有效的收敛和促进，使之在这类活动中完成租售过程，或签定初步意向，因此这类活动注重的是实效性，奠定的是客群基数，形成的是属于物质基础的经济价值。
同时网络平台信息速达网络在各行业的租售作用已刻不容缓，但问题的关键是如何更有效的应用网络资源，更有效的借力网络平台;我建议是遵循两个原则，一是长期、持续、固定的原则，一是巧妙、灵活、精准的原则; 不做广泛的、铺面的网络推广，而是运用减法法则，选择好固定的栏目进行长期稳定的合作，由于属战略联盟性合作，因此会赢得很多灵活多样的支持条件，从而赢得更多促进租售的机会。武冈王城新天地、创洁物流园从目前项目首期规划进展来看，如果一切进展都较为顺利的话，在项目合作签约时举办新闻发布会，适当启动项目招商推广，售楼处带看期到项目正式入引爆期以及项目强销期和项目平稳期以至于项目收尾期，只是开发商按市场需求，将各层或各片区分别出租给不同租户。
综合租售策略的优点是租金相对整体出租要高一些;风险分散，租金相对有一定保证;物业可进行抵押贷款;比整体出租更适合日后带租约租售物业或设计成产权式商铺;需重视前期的商业策划和设立相应的管理部门及配备有关的商业专才;各业态环环相扣物业升值空间大，容易租售表现;确定了功能后，采用引进若干主力店，之后再利用主力店的品牌效应，对各类中小店进行招租。大小租户的结构使项目稳定性提高;主力店的进驻有助于将物业设计成产权式铺位，并容易取得租售的成功;有利建立完整的租户资源库，为以后开发商业地产项目创造成功运作的条件;为开发商创造经常性收益。
买铺送车位策略也是针对物流的特殊性，对购买商铺的经营者，可采用购买一个商铺免费赠送一个车位，以鼓励经营者购买。赠送停车位或经营管理费策略由于本项目拥有自己的停车场，可以采用免收停车费和物业管理费的优惠政策来激励经营者购买商铺。
尤其是马年春节莅临之际，创洁王城新天地的首付九万九，枪黄金旺铺，买不买，您不买我买。还有，新天地，庆新年，百顿汽油等您来；您开车，我加油，开开心心过新年的大型广告宣传活动，的确很不错，在古城银蛇归去骏马奔来的辞旧迎新的关键时刻，在古城算得上是一件让人奔走相告的大好事。
为聚集售楼时的人气，促成成交后续租售开个好头，实行“销售日优惠日”优惠政策。凡销售期间成交的客户均可享受折扣优惠，每3天享受不同的折扣，持续几个星期。商铺竞标拍卖策略拍卖前20天，通过媒体全力渲染升值概念，并以武冈首创拍卖商铺形式引起关注，引爆最强劲的租售攻势，通过将保留的最好店铺拍卖，带动本项目剩余的商铺以理想价格租售。
武冈王城新天地、创洁物流园业务经理优惠权策略在销售现场，为掌握气氛，充分吸引客户成交，在正常的销售折扣之外，业务经理享有1-3点的折扣权，对现场租售气氛的掌控促进成交，将起积极作用。柜台销售策略针对时间招商情况而定，为了更好的完成销售目标，最大限度的减轻置业者的压力，将部分地段较差的店铺，以低价销售，积聚人气，并不断变换优惠策略，以使价格同比优惠。
销售方面，应该利用多形式销售方式策略 ，地毯式销售方式:针对同类市场或相关行业人员广泛散发宣传单页，进行市场扩充; 另外展示式销售方式:多层次、多区域展示宣传攻势; 还可以交叉式销售方式:不同人群不同行业联袂互动传播营销; 当然点网式销售方式:以租售点带动片区。武冈王城新天地、创洁物流园价格策略先拿出少部分位置较差的店铺，以低价销售，积聚人气，并不断变换优惠策略，以使价格同比优惠。临街状况，临出入口状况，人流状况等因素综合分析，制定位置差价。武冈王城新天地、创洁物流园设立市区接待点和展辉中学旁边的项目现场接待点，便于该市场现有客户在上下班期间易于看到本项目接待点，提起客户的兴趣，吸引客户来接待点了解详细情况。现场接待点主要接待前往现场实地考察的客户，通过现场介绍，提升客户对项目的信心和购买欲望，最终促进租售。
关于接待点概念模型项目模型应以水晶模型或大型条幅为主，并进行灯饰美化，突出高速公路对于本项目的作用和利好。给客户的感觉就是“好”，而项目本身真正的优点还需要客户去现场售楼处体会。武冈王城新天地、创洁物流园现场接待点要求自身有智能化设施，如汽车的行驶、行车的运作和广告顶部自动开合等功能，给客户更好的展示未来园区的整体形象。
土地模型现场接待点就位于项目开发地块，通过在待开发或以完成开发的土地上插上标有“XX已购” 的认购牌，让客户直接感受到项目的发展潜力。武冈王城新天地、创洁物流园由于市区接待点离项目比较远，项目所处的位置也不利于客户直接驾车前往，因此需配置几辆看房专车。看房专车要求: 客户看房需预约。避免接送单个客户看房，提高看房车使用率。乘坐人数为2-5人，组织现场看房时一般由1名业务员陪同，1-2位老客户，其余为新客户。避免人多嘴杂给本项目造成不良影响。应该树立良好的、科学的工作模式，使工作目标的实现过程建立在可操纵和控制的范围之内，通过有目的的计划和人员分工，动态的预测和监视工作流程中可能出现的问题并提前设定解决办法。
动态的工作模式流程包括:获取-整理-分析-决策-实施-监测这个过程，伴随着项目的建设和租售是长期的、稳定的，所有项目成员职责明确、分工明晰并保持着良好的沟通状态。武冈王城新天地、创洁物流园应该有专业的业务介绍，项目概况、公司简介前期发展策划、宏观环境分析、国家经济环境分析武冈市环境分析、项目板块区域分析、武冈周边市现有物流市场状况调研、目标客户群定位分析、目功能规划建议 、项目最大价值挖掘武冈物流项目的内涵。
王城新天地、创洁物流园的市场营销策划，包含营销策略体系的建立、项目核心竞争力的体现与形象的塑造、价格策略。总体推广战略方针入市时机规划、广告策略、媒介策略、公关活动策划及现场包装、品牌战略,等等。
被忽略的成败因素武冈物流城全案营销策划方案，从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。
武冈王城新天地、创洁物流园地块基本情况，一期项目内容包括商务中心区和经营区两大部分，分别位于一期用地的北侧和南侧。一期用地现状基本为山地，已经经过场地平整，主要经济技术指标规划用地面积，规划建筑面积已初见成效，停车位:500多个，并设有大中型货运停车场，最多可容纳各类车辆数千台，并且实施随时停靠随时离开 。5年来努力打造邵阳地区乃至湘西南住宅消费流通服务领域的领导品牌。吸取国内外先进的管理及运作方式，开创了“开发商零库存，消费者零风险”的销售模式。目前，业务已开拓至深圳、广州、上海、北京、桂林、昆明、杭州、长春、重庆、南昌、福州、济南、等全国十余个城市。服务内容包括战略投资、市场调研、项目定位、营销组织、价格策划、销售推广等内容。